(03.08.2011)

TKO SE SJEĆA STAMBENE ŠTEDNJE JOŠ Ili kako uništiti sve što valja

Velimir Šonje piše o tome kako su u pozadini „problema švicarca" ostale zanemarene stambene štedionice - jedini pravi način osiguranja stabilnog stambenog financiranja.

Već vidim kako u vladinim i bankarskim hodnicima trljaju ruke: švicarska je središnja banka smanjila kamatnu stopu s maksimalnih 0,75% na 0,25% i najavila intervencije na tržištu radi pokušaja utjecaja na tečaj. Svi koji su zapleteni u švicarsko vrzino kolo nadaju se da će sada problem nekim čudom nestati. To uključuje i prognozere koji već nekoliko mjeseci prognoziraju preokret tečaja CHF-a. Ako dovoljno dugo i ustrajno prognozirate preokret, on će se kad-tad poklopiti s vašim predviđanjem. Sada to može, ali i ne mora biti tako. Ako Eurozona zbog Španjolske i Italije prijeđe u poluraspadnuto stanje, CHF bi se mogao vratiti prema još jačim razinama. Ako Europljani uspiju izvesti neki potez (npr. značajna dokapitalizacija Europskog fonda za financijsku stabilnost), možda smo upravo vidjeli vrhunac franka. I druge su varijable tu u igri, pa tko će ga znati.

Iza dramatične priče o švicarskom franku krije se puno dublja priča o pronalaženju mehanizma stabilnog stambenog financiranja. Krajnje pojednostavljeno: stan nije nešto s čime biste se trebali zafrkavati. Za veliku većinu obitelji to je najvrjednija imovina koju će ikada imati, ujedno i najveća obveza koju će u životu morati podmiriti. S obzirom da se stan financira vrlo dugoročnim kreditima, rizici i neizvjesnost su golemi, a kad su te stvari u pitanju, tržište nije idealan regulator odnosa. Zbog toga stambeno financiranje u mnogim zemljama nije potpuno prepušteno tržištu.

Srednjoeuropski model stambenog financiranja uglavnom se zasniva na stambenim štedionicama. U Hrvatskoj smo ih formalno uveli 1998., startale su između 1998. i 2000., no na njihovu nesreću, trećesiječanjski su pobjednici s podozrenjem gledali na naslijeđe prethodne političke garniture. Uglavnom iz interesa dominantnog građevinskog lobija koji pronalazi put kroz sve političke strukture, uveli su „svoj" model poticane stanogradnje. Tako je nastao paralelizam nekoliko interventnih shema. Pri tom je postalo posve nejasno koja je njihova svrha: što se radi zbog socijalne politike, a što je namijenjeno osiguranju stabilnosti i urednom razvoju tržišta nekretnina. Unatoč svemu, stambene su štedionice opstale.

Srednjoeuropski model stambene štednje na kojem je zasnovan i naš sustav stambenih štedionica predstavlja superiorno rješenje iz nekoliko razloga:

- Prvo, koristi državne poticaje radi poticanja štednje i taj se državni novac višestruko vraća u proračun kroz poticanje stambene izgradnje.

- Drugo, kumuliranje štednje jamči ulazak obitelji s dijelom vlastitog kapitala u poduhvat kupnje stanja.

- Treće, zakonom je ograničena razlika između pasivne kamatne stope koju stambena štedionica plaća na štednju i aktivne koju zaračunava na kredit.

- Četvrto, kamatna stopa na kredit je fiksna pa se dužnici ne moraju bojati varijacija stopa zbog promjena uvjeta na financijskim tržištima.

- Peto, sadržaj ugovora i zaštita dužnika strogo su propisani posebnim zakonom.

Stambena je štednja lijepo napredovala do 2005. jer je tadašnji poticaj od 1,250 kuna privukao veliki broj štediša, tako da je u vrijeme kada sam radio na studiji o stambenoj štednji prije dvije i po godine oko 600,000 građana bilo uključeno u sustav. Međutim, 2005. su se dogodile dvije ključne stvari koje su izmaknule tepih ispod nogu štedionicama. Dogodilo se to u trenutku kada su trebale početi davati najviše.

Prvo je vlada smanjila maksimalni državni poticaj za stambenu štednju sa 1,250 na 750 kuna. Kao što rekoh, nisam vidio neku studiju koja je potaknula tu promjenu, vjerojatno se radilo o primjeni „zdrave seljačke" logike (tako se kod nas vodi politika): debeloj gusci ne treba mazati vrat. Priljev stambene štednje se, normalno, znatno usporio. Indikativno je da se ova proračunska „ušteda" dogodila u vremenima najveće proračunske rastrošnosti. Ekipa na vlasti uspjela je razmrdati jednu od rijetkih smislenih i dugoročno isplativih mjera ekonomske politike. Drugo, otprilike u isto vrijeme, jedna je banka krenula reklamirati stambene kredite u švicarcima po 4,99% - bilo je to niže od kamate koja je tada bila ponuđena u stambenim štedionicama.

Ljudi obično gledaju „banke" kao nekakav homogeni organizam zaboravljajući da se radi o nekoliko desetaka samostalnih i profitno orijentiranih trgovačkih društava. Dovoljno je da jedna probije led (u ovom je slučaju „točka zamrzavanja" bila na 5%), i ostale ju moraju slijediti ako ne žele sav posao prepustiti „ledolomcu". U vrijeme kada se širila ponuda jeftinih kredita u švicarcima većina je banaka bila svjesna da time kanibalizira sustav stambene štednje, no jedina je alternativa bila biti veći papa od pape i ne ulaziti u tu vrstu posla. To bi značilo prepustiti klijente i dobit ledolomcima. U biznisu to ne ide tako, za takvu se glupost dobiva otkaz. A svaki pokušaj međubankarskog sporazuma da se ne ide u švicarce trenutno bi zaslužio kaznu od strane HNB-a ili AZTN-a na temelju tužbe koju bi vjerojatno pokrenuo netko od onih koji su sada u medijima najglasniji zagovornici traženja pomoći. Tako su se u sljedećih nekoliko godina „švicarci" raširili kao kakva pošast. Na kraju 2004., 4% od ukupno plasiranih kredita ili 3,8 milijardi kuna bilo je u CHF. Na kraju 2008. iznos se popeo na vrtoglavih 39,1 milijardu (svih kredita - stanovništvu i poduzećima).

Dakle, banke se bave borbom, a pravila te borbe određuju drugi - vlada i regulatori. Ništa ih nije sprječavalo da zadrže ili povećaju poticaje za stambenu štednju i da regulacijom kapitala i drugom prudencijalnom regulacijom fino podese sustav radi destimulacije bankarskog kredita u švicarcima i stimulacije kreditiranja od strane stambenih štedionica. Ovako, u zemlji financijski nepismenih i spekulaciji izrazito sklonih ljudi, dobili smo ono što smo tražili. Zbog toga, sve ovo što se događa, i što je s gledišta jednog dijela dužnika tragično, s aspekta ekonomske politike zapravo je tragikomično. Ljudi očekuju da netko umjesto njih vraća njihove dugove, ljudi traže da netko pritisne banke, političari danima sjede s bankarima, ovi iz oporbe ih mole da smanje kamatne stope, a cijelo vrijeme je i tim političarima i tim dužnicima pred nosom bio savršen sustav stambenog kreditiranja s minimalnim rizicima za dužnike.

Netko će reći da ne treba plakati nad prolivenim mlijekom. I to je točno. Međutim, mislim da je dugoročno vrlo važno izvlačiti pouke iz pogrešaka koje smo radili u prošlosti. A pouka ovdje glasi: Mi smo svi skupa jedan veliki spekulativni balon pa nas sada boli ispuhavanje. Gdje je prag boli i kako ju rasporediti, o tome se sada razgovara. No, mi samo možemo raspoređivati ukupnu bol. Ključeve koji određuju visinu ukupne boli, kao i u mnogim drugim stvarima, ne držimo mi sami. Oni su u rukama švicarskih bankara i europskih političara.

Izvor: www.bankamagazine.hr

E-mail