Uloga Kine u proteklih je nekoliko godina značajno izmijenjena. Od zatvorene zemlje skrivene iza komunističke zavjese, do jednog od glavnih pokretača svjetskog gospodarstva na kojeg danas svi računaju. Dvoznamenkaste stope rasta u jeku svjetske financijske krize dodatno su ojačale epitet svjetskog motora čiju snagu mnogi danas vide kao jedini spas poljuljanog svjetskog ekonomskog poretka i prosperiteta.



Kineski nominalni BDP u drugom kvartalu ove godine bio je veći od Japanskog, čime Kina postupno preuzima titulu drugog najvećeg svjetskog gospodarstva. Prošle godine kinesko tržište automobila po veličini je preteklo američko i time je postalo najveće na svijetu. Kina je najveći svjetski izvoznik te najveći kupac željezne rude, a po uvozu nafte nalazi se na drugom mjestu. Ovaj kratki uvod dovoljno dočarava rastuću ulogu Kine u globalnom gospodarstvu, no fokus ovog osvrta ipak će biti usmjeren na temu koje se u posljednje vrijeme u kontekstu Kine često spominje - nekretninski sektor.

Nekretninsko tržište
Cijene nekretnina u Šangaju i Pekingu posljednjih godina porasle su za nekoliko puta. Posljedica toga je strah kod investitora da se radi o novom imovinskom balonu koji bi mogao uzrokovati financijske potrese širih razmjera. Mnogi ekonomisti upozoravaju na sličnost s događanjima u Japanu osamdesetih godina i u SAD-u iz nedavne prošlosti. No, ključna razlika u takvim usporedbama leži u činjenici da je bankarski sustav Kine neusporedivo manje izložen hipotekarnim kreditima (prema nekim procjenama ukupna kreditna izloženost nekretninskom sektoru u Kini iznosi 40% BDP-a, dok je u SAD-u iznosila 80% 2007. godine), kineska kućanstva karakterizira rastuća kupovna moć, veća sklonost štednji i velika migracija ruralnog stanovništva u urbane sredine.



Iako je neminovna činjenica da cijene nekretnina u pojedinim gradovima (uglavnom onim najvećim) uistinu rastu nevjerojatnom brzinom koja opravdano izaziva i zabrinutost vladajućih, pažnju treba obratiti i na ostala područja gdje je primjetan znatno umjereniji rast cijena. Upravo ta ostala područja bacaju potpuno drugo svjetlo na cijelu sliku i drastično primiruju potencijalne strahove poglavito kad se u obzir uzmu fundamentalni razlozi snažne potražnje za nekretninama u urbanim sredinama.
Pojedini gradovi, poput Pekinga i sličnih, ne predstavljaju najreprezentativniji uzorak kada se debatira o nekretninskom balonu iz razloga što na rast cijena u takvom gradu utječu i neki drugi aspekti socijalno-ekonomske prirode. Peking je glavni grad jedne od najmogoljudnijih zemalja svijeta s najbrže rastućom ekonomijom, iz tog razloga posjedovanje nekretnine u centru Pekinga postaje i statusni simbol - Peking je centar moći koji privlači bogate kupce nekretnina iz cijelog svijeta. Slična situacija zapravo se događa i u ostalim svjetskim mega-gradovima, gdje pojedine mikrolokacije značajno odstupaju cijenom od ostalih dijelova, ali u konačnici utječu na cjenovni prosjek područja.



Svakako pozitivna stvar u ovoj priči jest što su vladajući relativno rano prepoznali mogućnost nastanka problema povezanih s tako strelovitim rastom cijena u pojedinim dijelovima zemlje, pa su paketom mjera donesenih u travnju ove godine odlučili otežati mogućnost špekuliranja i zagrijavanja tržišta. To je također bitna razlika u usporedbama sa stanjem nekretninskog tržišta u SAD-u gdje nije postojala pravovremena reakcija vladajućih i što je u konačnici rezultiralo eskalacijom kreditne krize.

Kineski sustav gradova i njihova podjela je pomalo specifična. Naime, gradovi su tamo podijeljeni u 4 kategorije/zone/reda, u svijetu poznati "chinese tiered city system". Kroz povijest i pod utjecajem vladajućih, kako bi se smanjio ekonomski rizik i provodio kontrolirani razvoj, obalni gradovi su proveli prve ekonomske reforme, prednjačili su u razvoju i slično. Danas su ti gradovi u kategoriji Tier 1 i u nju upravo spadaju najveći, najrazvijeniji i najnapredniji kineski gradovi (Šangaj, Peking...).

Upravo u toj "prvoj zoni" primjećen je i najveći rast cijena nekretnina. Kao što ćemo vidjeti kasnije, gradovi druge i treće zone pokazuju znatno umjerenije kretanje nekretninskog tržišta. Iako još ne toliko značajan, prisutan je blagi trend migracije mladih ljudi iz Tier 1 gradova u Tier 2 gradove, prvenstveno zbog značajno povećanih troškova života uslijed ubrzanog razvoja. Isto tako, kompanije su u potrazi za nižim troškovima proizvodnje, također pokazale interes za preseljenje u Tier 2 i Tier3 gradove, na taj način indirektno pomažući sam razvoj manje popularnih zona čiji je rast od 2004. godine počela poticati i sama kineska vlada.

Kao što se vidi na Grafikonima 3 i 4, uslijed zagušenja tržišta i mjera koje je poduzela kineska vlada, u proteklih par mjeseci došlo je do pada cijena i aktivnosti nekretninskog tržišta u Tier 1 gradovima, dok Tier 2 gradovi pokazuju manju volatilnost i cjenovnu reakciju, a ista situacija je u dijelu prodaje stambenih jedinica i u dijelu prodaje samih zemljišta. Prema istraživanju Standrad Charatereda koje je provedeno među 30 aktivnih građevinskih kompanija u Tier 2 i Tier 3 gradovima, u narednom periodu ne planiraju odustati ni od kojeg započetog projekta, unatoč smanjenju volumena prodaje, što je iznimno bitno radi održavanja stabilnosti građevinske aktivnosti, poglavito u kratkom roku.




Najveći rast cijena, a potom i najveća korekcija u ovoj godini, zabilježena je upravo u Šangaju, Pekingu i Hangzou (sva tri Tier 1 gradovi). U kontekstu nekretninskog balona upravo ovi gradovi su i najčešće spominjani. Nadalje, spomenuto istraživanje navodi da je tijekom 2009. godine, 15% prodanih stanova koje su izgradile anketirane kompanije bilo plaćeno gotovinom. Otprilike 60% kupaca bilo je lokalno stanovnišvo pri čemu je 70% svih kupaca stanove kupovalo kako bi u njima živjeli, a ostatak se u kupnju upustio radi daljnje preprodaje.

Građevinskom sektoru otežan je pristup kreditnom financiranju, kao posljedica mjera obuzdavanja nekretninskog tržišta. To je zapravo najveći udarac na male i srednje velike građevinare, s obzirom da su najveće kompanije na rastu tržišta generirale ogromne količine gotovine koje su im u ovoj situaciji dostatne za startanje novih projekata. U potrazi za novim izvorima financiranja, postoji sumnja da su se građevinari okrenuli trust kompanijama koje su u suradnji s bankama omogućavale dostup financiranju. No, krajem srpnja, regulatori su i u smjeru poslovanja trust kompanija lansirali određene zabrane, također sa svrhom što bolje kontrole i obuzdavanja nekretninskih špekulacija.

Kompleksno pitanje kineskog nekretninskog tržišta nemoguće je potpuno obuhvatiti ovim kratkim osvrtom. Dodatne probleme zadaje i relevantnost dostupnih statistika, tako da sve dostupne ocjene i savjete internacionalnih analitičkih kuća uistinu treba rezervirano promatrati. Pridržavajući se samo potvrđenih činjenica moguće je zaključiti sljedeće: građevinski sektor ima veliku ulogu u kineskom rastu i razvoju, veliki dio kineskog BDP-a otpada upravo na taj sektor. Lokalne samouprave i državne kompanije ostvaruju velike prihode prodajom nekretnina (prvenstveno zemljišta) i neminovno je da bi kolaps građevinskog sektora imao poguban utjecaj na održavanje visokih stopa rasta koje Kina godinama ostvaruje.

Ograničavanjem kreditnih plasmana banaka, podizanjem tražene stope pologa u slučaju hipotekarnih kredita, lansiranjem strožih mjera prema trust kompanijama i sličnim akcijama, vlasti su pokazale spremnost na reakciju u slučaju potencijalnih problema. Također nastoje javnosti poslati signal kako su svjesni situacije te uočavaju strelovit rast cijena u pojedinim područjima (Tier 1 gradovi).

Kako vjerojatno ni pod koju cijenu ne žele dovesti u pitanje kontinuitet visokih stopa rasta, poželjno je da se nastavi građevinska aktivnost u Tier 2 i Tier 3 gradovima čiji nekretninski trendovi su bili znatno umjereniji. Pozitivni demografska kretanja, ubrzani razvoj zemlje, povećanje dohotka kućanstava uz visoke stope štednje i nisku zaduženost te postupno mijenjanje potrošačkih navika daju za pravo vjerovati da su tvrdnje o nastanju kreditno/nekretninskog balona poput onog u SAD-u i Japanu ipak pretjerane.

Fokusiranim riješavanjem potencijalnih problema i regulatornim odredbama koje bi ograničavale mogućnost špekuliranja moglo bi se primiriti i djelomično "ohladiti" tržište (što se u nekim dijelovima zemlje već i događa). Pritom se, zahvaljujući građevinskoj aktivnosti u Tier 2 gradovima, ne bi ugrožavao rast ekonomije koja uvelike ovisi o ovom sektoru. Svakako zahtjevan zadatak stoji pred kineskom vladom - održavanje  visokih stopa rasta uz strožiju kontrolu nekretninskog tržišta. O tome koliko će ustrajnosti imati u provedbi mjera donesenih u travnju ove godine uvelike će ovisiti i daljnje kretanje na dioničkim tržištima.

Kina u fokusu - nekretninsko tržište (PDF)